В Волгограде еще нет элитного жилья

Привычное на слух деление жилья на классы «эконом», «бизнес», «элита» - на сегодняшний день пока еще не совсем применимо к Волгограду, - утверждает аналитик Павел Бесчастный. Жилищный фонд и строящиеся объекты Волгограда представлены домами «эконом-класса». Квадратные метры высокого класса в Волгограде можно «перечесть по пальцам», и то они не соответствуют реальному уровню «бизнес-класса».

- Волгоград – это город нормального жилья эконом класса. Часто заблуждение обывателей вводят заявляемые застройщиками классы возводимых ими домов.  Потребители, глядя на несколько проектов, предлагаемых как «элитные», так и  начинают называть даже типовую кирпичную «улучшенку». Но это, по-прежнему, всего лишь жилье эконом-класса с улучшенными условиями.

В целом же участники рынка (риэлторы, аналитики и оценщики) постоянно сталкиваются с проблемой отсутствия хорошей, четко сформулированной классификации.

Поэтому наш портал задался целью описать виды и типы жилой недвижимости, и разработать классификации, применимую к любому городу миллионнику Российской Федерации.

Задача была выделить группы однородных объектов жилья – как по характеристикам (по физическим признакам, размерам, местоположению), так и по цене.

А за основу был взят анализ жилищного фонда и строящегося в городе Волгограде жилья — объекты были поделены на сформировавшиеся группы. Учтено было и мнение опытных участников рынка.

Мы провели опрос экспертов рынка жилой недвижимости - брокеров, аналитиков и оценщиков недвижимости. Это люди, имеющие большой опыт работы непосредственно с покупателями жилья. Вот что получилось.

В Волгограде жилая недвижимость делится на два класса: «эконом-класс» и «высокий класс». В свою очередь «Эконом-класс» подразделяется на «эконом-компакт» и «эконом-стандарт».

Жилье «эконом-стандарт», отличается от категории «эконом-компакт» в первую очередь форматом квартир и расположением относительно центра города и центральных частей районов города. «Эконом-стандарт» - это зачастую новые дома с хорошей планировкой квартир, с придомовой территорией, приличным инженерным обеспечением. Этот вид жилья соответствует требованиям потребителей со средним доходом и выше. Покупатели «эконом-стандарт» твердо знают, что они хотят, и предъявляют достаточно четкие требования к качеству и характеристикам объекта.

Жильё «Эконом-стандарт» обычно расположено близко к центрам деловой активности, на центральных улицах районов города с удобной пешеходной и транспортной доступностью  (имеется ввиду возможность воспользоваться несколькими видами общественного транспорта).

Обычно для таких комплексов типична неоднородная окружающая застройка — часто рядом стоят дома разных лет возведения.

Исключением, например для Волгограда, можно назвать новые микрорайоны Семь Ветров и поселок Спартановка.

Чаще инфраструктура вокруг жилья «эконом-стандарт» достаточно развита, ведь рядом — деловые центры, школы, детские сады, магазины, поликлиники, банк и много еще чего. Слабая инфраструктура может быть в новых домах, которые стали начальным этапом освоения новых территорий.

Планировка здесь обычно продумана и комфортна, в домах «эконом-стандарт» есть  хороший выбор по размеру площадей. Размер кухни - не менее 8 кв.м.,  хотя может достигать и 20 кв.м., все комнаты изолированы. Размер квартир бывает в диапазонах 28-45 кв.м. для однокомнатного жилья, 52-64 кв.м. - для двухкомнатного и  65-82 кв.м — для «трешек».

Придомовая территория жилья «Эконом-стандарт» с годами становится разнообразнее

По качеству придомовых территорий дома «эконом-стандарт» можно разделить на две группы: периода строительства до 2003 года и  после. В первой группе обычно  нет детских площадок и парковочных мест, машины ставятся жильцами непосредственно возле подъездов и на дороге. А вот вторая, более поздняя группа,  обустроена уже продуманно — с детскими двориками и паркингами.

Еще одна характеристика - инженерное обеспечение, оно в «Эконом-стандарт»  на достаточно высоком уровне: дома оборудованы лифтами, нередко у них собственная котельная для отопления, есть приточно-вытяжная вентиляция, хорошее освещение, а системы жизнеобеспечения и безопасности зачастую автоматизированы.

Стены и конструкции (материал несущих стен) в «Эконом-стандарт» обычно кирпичные и панельные, иногда монолитно-кирпичные.

Жилье «эконом-компакт» представляет собой небольшое мелкоформатное жилье. Дома чаще расположены далеко от центра города и центра деловой активности района. «Эконом-компакт» - обычно покупают молодые люди, и это их первая квартира, она и предназанчена непосредственно  для проживания. Горожане, решающие квартирный вопрос при расселении тоже потенциальные владельцы такого жилья. Как правило, это люди  с невысоким доходом и рассчитывают на покупку небольшой квартиры, не предъявляя особых требований.

Нередко волгоградский «Эконом-компакт» расположен рядом с промзонами, железнодорожными путями. Окружающая застройка - старые жилые дома. В сформированных однородных жилых массивах общественного транспорта достаточно — и трамвай, и троллейбус, и маршрутное такси. А вот в кварталах, отдаленных от центров деловой активности, и слабо сформированном жилом массиве - транспортная и пешеходная доступность часто на низком уровне. Обычно там есть маршрутное такси не более 2-х маршрутов.

Инфраструктура может быть различной. Обычно есть  и магазины, и поликлиника, и школа, детский сад, банк, аптека и т.д, если только дом не в отдаленном от центра месте. Тогда можно рассчитывать на один-два магазина, школу и детский сад.

Проекты «Эконом-компакт» - малогабаритны и  плохо продуманны. В них допустимы проходные комнаты, маленькие (от 5,5 кв.м.) кухни, нет прихожих. Площади квартир колеблются в диапазонах: однокомнатные – 27-39 кв.м, двухкомнатные – 43-52 кв.м, трехкомнатные – 60-73 кв.м.

На придомовой территории обычно нет детских площадок и парковочных мест. Вместо придомовой территории во дворах старых домов могут располагаться сараи и погреба.

Инженерное обеспечение — тоже на низком уровне. Компакт-жильё — это дома с газовыми колонками и без лифтов. Обслуживаются нередко плохо, дворы не освещаются, вода отключается на длительные промежутки времени.

Несущие конструкции - кирпичные и панельные.

Наиболее важным критерием, согласно которому объекты жилой недвижимости относят к «высокому классу», это расположение в районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью (или по близости к ним).

«Высокий класс» жилья может быть представлен как домами точечной застройки, так и жилыми комплексами. Проекты таких домов индивидуальны не только в планировке квартир, но по внешнему виду (архитектурный облик,  фасад). Потребители жилья «выского класса» - обычно люди с высоким уровнем дохода. Жильцам предоставляются все условия для максимально комфортного проживания: огромный выбор площадей и планировок, допустимы перепланировки по согласованию с заказчиком, внутренняя отделка по заказу жильца. При таких домах есть  огороженная и охраняемая территория, зеленая зона и площадки отдыха, достаточно парковочных мест.

Обычно эти дома вдали от промышленной застройки, но при этом с хорошей транспортной доступностью и однородным по застройке окружением, как правило, имеют хороший вид из окон.

Инфраструктура тоже хорошая — рядом магазины, школы, детские сады, медучреждения, банки, рестораны, кафе, фитнес-центры и т.д.

Площади квартир — большие, планировки — на выбор многовариантные. Площади квартир находятся в следующих диапазонах: однокомнатные – 42-81 кв.м., двухкомнатные – 76-185 кв.м., трехкомнатные – 130-220 кв.м.

Придомовая территория обычно охраняемая, нет проблем с парковкой автомобилей, есть зоны отдыха и для детей и для взрослых. Дома снабжены видеодомофонами, качественным лифтовым оборудованием, оптико-волоконной связью и выделенной линией Интернет. Стены и конструкции обычно кирпичные, монолитно-кирпичные, каркасные.

- Процент жилья высокого класса практически, повторим условного, не превышает 0,5%. Оно пользовалось бы спросом в разумном объеме, если бы было в продаже то, что за что взыскательному покупателю захотелось бы платить деньги.

- Поселки элитного жилья в понимании «де люкс» в Волгограде нет. К бизнес классу можно отнести поселки «Берег» и поселки «Латошинка» (нижняя), хотя тоже весьма условно.

- Отвечу по порядку: общая оценка жилья в регионе - «3 с плюсом». Элитное жилье в Волгограде появится тогда, когда появятся девелоперы, способные его замыслить, запроектировать и, самое главное, до конца воплотить замысел. На сегодня таковых нет, хотя потуги уже появились. Новые застройки бизнесом планируются в классе эконом для класса эконом - исключительная гармония. Этот выбор зависит от чисто прагматичных расчетов. Рассчитаны эти застройки на жителей Волгограда – ведь это очевидно. А кому в Волгограде жить – вопрос странный. Нам с вами, в первую очередь.

Понравилась новость?! Поделись с друзьями и коллегами.

Нашли ошибку? Выделите текст и нажмите CTRL+Enter